Vestiging voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in het gebied “Ter Horst” te Oosterhout

Raadsvoorstel

Datum raadsvergadering          28 september 2021
Zaaknummer raadsvoorstel      297324
Portefeuillehouder                    Kastelijns

Onderwerp

Voorgesteld besluit

1 Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen, gelegen in het gebied ‘Ter Horst’ te Oosterhout, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte grondplantekening “Wvg Ter Horst’ te Oosterhout” met nummer 373.21.8026-GPN002+ d.d. 10 september 2021 en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander naar de rechtstoestand van (volledig bijgewerkt t/m) 2 juli 2021;

2. De onder 1 bedoelde percelen aan te wijzen om de realisatie van de toegedachte bestemming ‘’ ‘Wonen en aanverwante voorzieningen’ zoals op masterplantekening met nummer 373.21.8026-MPN002+ d.d. 10 september 2021 is aangegeven, zeker te stellen;

3. Dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 12 juli 2021 van het college van Oosterhout, welk besluit van rechtswege vervalt, zodra dit raadsbesluit rechtskracht heeft;

4. Dat dit besluit op basis van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar;

5. Dat voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht - indien de ruimtelijke planvorming nog niet zo ver is dat voor het gebied ‘Ter Horst’ een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld - zal worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsvisie) als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht;

6. Dit besluit te publiceren in het gemeenteblad van 29 september 2021, kenbaar te maken conform de eisen welke artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg stelt en te registreren in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen, zodat het voorkeursrecht met ingang van 30 september 2021 rechtskracht heeft.

Samenvatting

Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om in het gebied ‘Ter Horst’ een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van haar plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun perceel/percelen wensen te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. De inschatting van de gemeente is dat grondtransacties in het gebied ‘Ter Horst’ tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden. Daarom doet zij er verstandig aan een voorkeursrecht te vestigen om daarmee ongewenste vervreemdingen tegen te gaan.

Aanleiding

De gemeente overweegt een herontwikkeling van het gebied ‘Ter Horst’ naar ‘Wonen en aanverwante voorzieningen’. Om de realisatie van de toegedachte bestemming ‘‘Wonen en aanverwante voorzieningen’ zeker te stellen, kan de gemeente het instrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toepassen, waarmee zij haar positie op de grondmarkt verstevigt en een actieve en regisserende rol kan spelen bij de invulling van haar plannen in het gebied.

Kader

Het ontwerp van het onderhavige raadsvoorstel alsmede het concept van het raadsbesluit heeft met ingang van 14 juli 2021 gedurende vier weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden ingevolge artikel 4.8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondelinge of schriftelijke zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is wel gebruik gemaakt. Hetgeen wij ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen hebben overwogen is aangehecht in de bijgaande nota van zienswijzen ‘Ter Horst’. Ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen adviseren wij u om de huidige aanwijzing ingevolge de Wvg zodanig te wijzigen, dat het perceel Oosterhout, V, nummer 1475 (grondplannummer 1) wordt vrijgelaten van het voorkeursrecht en het voorgestelde raadsbesluit (inclusief de bij dit besluit behorende kadastraal overzicht op de percelenlijst) op dit punt aan te passen. Het hiervoor bedoelde is reeds verwerkt in de bij het voorgestelde besluit gevoegde bijlagen: percelenlijst, grondplantekening en masterplantekening.

Indien de raad conform voorstel besluit, wordt op 29 september 2021 het besluit gepubliceerd in het gemeenteblad en treedt het voorkeursrecht op 30 september 2021 in werking. Vervolgens bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om uiterlijk 10 november 2021 bezwaar te maken. Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.

Wat willen we bereiken?

Het voorkeursrecht in de zin van de Wvg is het recht van de gemeente om grond die daartoe door haar is aangewezen bij voorrang vóór eventuele andere gegadigden te verwerven, indien en voor zover de betrokken eigenaar het voornemen heeft opgevat die grond te verkopen. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. De inschatting van de gemeente is dat grondtransacties in het gebied ‘Ter Horst’ tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden. Daarom doet zij er verstandig aan een voorkeursrecht te vestigen om daarmee ongewenste vervreemdingen tegen te gaan.

1.1 De Wvg biedt hiervoor de mogelijkheid.

Artikel 5 Wvg biedt de raad de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.

2.1 De gronden komen in aanmerking voor vestiging van voorkeursrecht.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn de in de aanwijzing betrokken percelen hoofdzakelijk bestemd tot ‘Agrarisch’, alsmede ‘wonen’ en ‘recreatie’ en zijn ook als zodanig in gebruik. Ten aanzien van de locatie(s) waarop de toegedachte bestemming voorziet in een vergelijkbaar gebruik, wordt op basis van de toegedachte bestemming voorzien in een intensiever gebruik dan op basis van de vigerende bestemming. Het gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte bestemming en daarmee wordt voldaan aan de in de Wvg gestelde formele vereisten tot vestiging.

3.1 Het collegebesluit vervalt anders.

Artikel 6 lid 1 Wvg stelt dat het besluit van het college van rechtswege vervalt drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 Wvg in werking treedt. Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 dient het besluit tot aanwijzing de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht vermelden.

4.1 Aan het voorkeursrecht is een maximale termijn gekoppeld.

Artikel 9 lid 3 Wvg bepaalt dat een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 5 Wvg van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.

5.1 Het voorkeurrecht kan anders niet worden gecontinueerd.

Artikel 5 lid 1 Wvg bepaalt dat de gemeenteraad bij de vestiging van het aanwijzingsbesluit moet aangeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.

6.1 Het besluit moet formele rechtskracht krijgen.

In artikel 7 lid 1 en 2 Wvg worden de eisen genoemd die de wet stelt, om het voorkeursrecht in werking te laten treden.

Argumenten en kanttekeningen bij het voorgestelde besluit

Argumenten:

Dit collegevoorstel is in lijn met de wens van het college van B&W en de Raad om een meer actieve grondpolitiek te voeren en een regisserende rol te spelen in de invulling van haar plannen.
Het collegevoorstel past binnen de opgave zoals weergegeven in de woningbouwstrategie en Toekomstvisie, waarin wordt aangegeven dat nieuwe woningbouwlocaties buiten het stedelijk gebied nodig zijn voor het kunnen aantrekken van jongere gezinnen (met een nadrukkelijke vraag naar grondgebonden woningen).
Het financiële voordeel bij stijgende gronduitgifte prijzen (kavelprijzen) komt geheel aan de gemeente toe.
Het gebied is 27 ha groot met circa 9 grondeigenaren; dit is een relatief groot gebied met relatief weinig eigenaren.

Kanttekeningen:

Benodigde krediet voor de grondaankopen dient aanwezig zijn en de gemeente heeft geen invloed of en wanneer welke percelen aangeboden worden en het aantal percelen dat aangeboden wordt.
Risico’s bij tegenvallende woningmarkt of crisissen.
Vestiging van de Wvg heeft tot rechtsgevolg dat de grondeigenaar de onroerende zaak niet langer vrij kan overdragen en verplicht is dit eerst aan de gemeente aan te bieden. De grondeigenaar wordt beperkt in zijn eigendomsrecht.
Op 23 januari 2007 heeft de Raad eerder een voorkeursrecht ingevolge de Wvg gevestigd op (een deel van de) de percelen in het gebied Ter Horst. Omdat er destijds niet tijdig een ontwerpbestemmingsplan ter visie is gelegd, is het voorkeursrecht van rechtswege vervallen op 19 mei 2010. Het vestigen van een voorkeursrecht ingevolgde de Wvg op dezelfde percelen als die eerder ingevolge de Wvg zijn aangewezen, kan als extra vervelend gezien worden door de grondeigenaren c.q. beperkt gerechtigden. Deze eerdere vestiging op grond van de Wvg staat echter niet in de weg aan de vestiging conform dit collegevoorstel tot vestiging van het voorkeursrecht in het gebied.

Inspraak en participatie

n.v.t.

Alternatieve oplossingsrichting(en)

n.v.t.

Financiën

Er zijn geen directe kosten verbonden aan de vestiging van het voorkeursrecht zelf. Het vervolg na vestiging van het voorkeursrecht is dat de gemeente deze gronden tracht middels minnelijke overeenstemming te verwerven. Het verwerven van de gronden kost uiteraard wel geld.

Vervolg

Voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht zal – indien de ruimtelijke planvorming nog niet zo ver is dat voor het gebied ‘Ter Horst’ een bestemmingsplan of inpassingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld – moeten worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsvisie) als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht.

Uw Raad zal dan ook op uiterlijk 28 september 2024 een structuurvisie c.q. omgevingsvisie of een bestemmingsplan c.q. omgevingsplan moeten vast stellen. Dit is een fatale termijn, het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wvg vervalt anders van rechtswege.
De werkingsduur van het voorkeursrecht op grond van de Wvg bij structuurvisie c.q. omgevingsvisie is 3 jaar;
De werkingsduur van het voorkeursrecht op grond van de Wvg bij bestemmingsplan c.q. omgevingsplan is 10 jaar;

Oosterhout 12 juli 2021,

Burgemeester en wethouders.

Bijlage(n)

1. Grondplantekening (Pdf, 509 kB)
2. Masterplantekening (Pdf, 506 kB)
3. Percelenlijst
4. Raadsbesluit (Pdf, 70 kB)