Er wordt veel informatie gedeeld over de Omgevingswet. Vaak abstract, in juridische termen. Maar wat betekent dit in de praktijk voor diegenen die nu, na inwerkingtreding van de Omgevingswet, willen gaan bouwen?  

Droomwens familie Keizer

Na jaren van sparen en dromen is het zo ver, de familie Keizer gaat haar eigen huis bouwen. Ze hebben al een kavel op het oog. In Omgevingsland, een duurzaam wijkje in aanbouw aan de rand van een oud vissersstadje aan het IJsselmeer.

Ambities voor een nieuwe wijk

Eerst bezoekt de familie een informatieavond van de gemeente. ‘We hebben echt ambities met Omgevingsland’, zegt de gemeente. ‘We willen een duurzame wijk. Aardgasvrij natuurlijk. Het moet ook een wijk worden die past bij onze fraaie havenstad. Een wijk die het gevoel ademt van onze visserijgeschiedenis en onze historische bouwstijl, met zicht op de einder.’ 

Bouwvergunning

Drie maanden later is er een optie op een kavel. Nu is het tijd voor de vergunningen. De familie houdt haar hart vast. Een bouwvergunning aanvragen? Dan krijg je vast te maken met een brij van regels en veel kosten.

Eens even op internet kijken. Gelukkig, op het Omgevingsloket staat duidelijke informatie. Voor het bouwen van een huis zijn in Omgevingsland twee vergunningen nodig: een ruimtelijke vergunning en een technische omgevingsvergunning. Twee losse vergunningen? Mevrouw Keizer belt toch maar even met de gemeente.

Ruimtelijke vergunning en technische vergunning

‘Ja’, zegt de medewerker van de gemeente, ‘sinds 1 januari 2024 is de bouwvergunning in tweeën geknipt: een ruimtelijke vergunning en een technische vergunning’. ‘U kunt daar absoluut uw voordeel mee doen, zeker als u in Omgevingsland wilt bouwen. We stellen hier immers bijzondere eisen aan de uitstraling van de woningen en aan duurzaamheid. U mág beide vergunningen tegelijk aanvragen. Maar als u slim bent, begint u in dit geval met de ruimtelijke vergunning. Wij beoordelen of uw plannen voldoen aan de ambities en de regels zoals we die voor Omgevingsland in het Omgevingsplan hebben vastgelegd. Omdat de plannen gelegen zijn in een Rijks Beschermd Stadsgezicht, schakelen we ook onze gemeentelijke ‘Adviescommissie Omgevingskwaliteit’ in. Deze commissie adviseert of uw plannen passen binnen dit Rijks Beschermd Stadsgezicht.’ 

Technische toetsing door private partij

‘Heeft u de ruimtelijke vergunning binnen, dan is het tijd om gedetailleerde tekeningen en berekeningen te laten maken en de technische vergunning aan te vragen. Omdat het bouwen van een woning in een zogenaamde risicoklasse 1 valt, zal de technische toets worden gedaan door een private partij: de kwaliteitsborger. U hoeft dus geen technische vergunning aan te vragen bij de gemeente. Wel moet u bij ons een melding doen, 4 weken voordat u gaat bouwen. En een gereedmelding 10 werkdagen voordat u de woning gaat bewonen. Het toezicht tijdens de bouw wordt gedaan door de kwaliteitsborger. Dit is een gecertificeerde, onafhankelijke, private partij, welke is ingeschakeld door de bouwer van uw woning. Uzelf bent verantwoordelijk voor de meldingen richting de gemeente en het aandragen van de benodigde stukken bij die melding. Uw kwaliteitsborger weet welke stukken dit zijn en zal deze bij u aanleveren.’  

Wat bij weigering van de ruimtelijke vergunning?

‘En wat als u onze ruimtelijke vergunning weigert?’ wil mevrouw Keizer weten. Het antwoord is duidelijk: ‘Als u uw aanvraag niet aanpast, kunnen wij de ruimtelijke vergunning helaas niet verlenen. Uiteraard zullen we met u meedenken hoe u uw plannen kan aanpassen, zodat deze wel passend en daarmee vergunbaar zijn. Maar dan heeft u in ieder geval nog geen kosten gemaakt voor de technische vergunning.’

‘U mag ook eerst met uw architect, aannemer en de kwaliteitsborger aan de slag met de technische uitwerking’, voegt de gemeentemedewerker nog toe. ‘Maar dan loopt u wel het risico dat u kosten maakt voor de technische uitwerking, waarvan later blijkt dat u daarvoor geen ruimtelijke vergunning kan krijgen. Dat zou jammer zijn van de kosten en de moeite.’

Hoe vindt de toetsing plaats?

‘En hoe gaat u onze aanvraag voor de technische vergunning beoordelen?’ wil mevrouw Keizer nog weten. De gemeente: ‘De bouw van een woning is een zogenaamde risicoklasse 1 bouwwerk. De toetsing van de technische aspecten van de bouw liggen daarmee bij de private kwaliteitsborger. Deze zal gedurende het gehele proces, van het ontwerpen van de woning tot de bouw daarvan, toezicht houden. Hierbij toetst de private kwaliteitsborger aan de landelijke eisen voor de veiligheid, duurzaamheid, gezondheid en bruikbaarheid van gebouwen. Die regels zijn vastgelegd in het landelijke Besluit bouwwerken leefomgeving. Deze regels stonden voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in het Bouwbesluit, dat u misschien wel kent van vroeger. Voor uw architect, uw aannemer en de kwaliteitsborger is het enorm handig dat die regels overzichtelijk bij elkaar staan. De regels die specifiek gaan over de wijze waarop de private kwaliteitsborging is geregeld, staan in de Wet kwaliteitsborging voor bouwen.’

Uitbouw plaatsen; één vergunning, of geen?

Mevrouw Keizer maakt in haar vrije tijd graag bloemstukken en is net een eigen internetbedrijf begonnen. In het ontwerp voor het nieuwe huis heeft ze haar eigen werkkamer vormgegeven. Maar wat als het bedrijf zo goed gaat lopen dat ze deze kamer in de toekomst wil uitbouwen?

Ze vraagt alvast naar de mogelijkheden bij de gemeente. ‘Ook dan is het handig dat de bouwvergunning is opgeknipt in een technische en een ruimtelijke vergunning’, hoort ze. ‘Omdat uw uitbouw technisch vergunningvrij is, heeft u hoogstens nog een vergunning nodig voor het ruimtelijke aspect. Dat scheelt u sowieso veel tijd en kosten voor gedetailleerde bouwtekeningen. Of u een ruimtelijke vergunning nodig heeft, kunt u terugvinden in het Omgevingsplan. Deze staat op het Omgevingsloket, een landelijke website waar u kan zien of u een vergunning nodig heeft, en zo ja, hoe u deze vergunning kan aanvragen.’

Conclusie

Initiatiefnemers, zoals de familie Keizer of een projectontwikkelaar, kunnen zelf via het Omgevingsloket informatie vinden over de geldende regels. Zij kunnen op basis van de regels een bouwplan ontwerpen en bezien in welke volgorde ze de benodigde vergunningen het beste kunnen aanvragen. Overleg met de gemeente helpt om dit proces goed te laten verlopen en niet voor onverwachte verrassingen komen te staan. De gemeente beoordeelt een vergunningaanvraag volgens de vooraf vastgestelde beoordelingsregels. Zo bewaakt zij de balans tussen het beschermen en benutten van de leefomgeving.