In een omgevingsplan staat waar, wat en met welk doel gebouwd mag worden. Soms laat het omgevingsplan het niet toe. Soms verlangt het omgevingsplan dat u een omgevingsvergunning aanvraagt. Indien één van beide het geval is, vraagt u via het Omgevingsloket een conceptverzoek aan. De gemeente beoordeelt dit conceptverzoek en geeft aan wat de vervolgstappen zijn.

Beschrijving

Een gemeente maakt voor gebieden een omgevingsplan. Vroeger was dit het bestemmingsplan. In het omgevingsplan staat welk doel het gebied heeft. Bijvoorbeeld wonen, groen, werken of recreatie. In het omgevingsplan staan ook regels waar u zich aan moet houden bij bouwen, verbouwen en slopen.

Gaat u:

  • bouwen, verbouwen of slopen?
  • een deel van een gebouw aanpassen, zoals een schoorsteen, balkon of erker?
  • een (deel van een) gebouw of perceel op een andere manier gebruiken?

Dan moeten uw plannen zijn toegestaan volgens het omgevingsplan van de gemeente. Is dit niet het geval en wilt u hiervan afwijken? Of mag het niet zonder omgevingsvergunning, dan vraagt u een conceptverzoek aan voor het afwijken van een omgevingsplan.

 

De voorwaarden voor de verlening van een omgevingsvergunning op basis van het omgevingsplan, staan in het omgevingsplan zelf.

De voorwaarden om af te mogen wijken van het omgevingsplan staan niet in het omgevingsplan. Deze voorwaarden staan in de Omgevingswet en in beleidsregels. De voorwaarden die daarin staan gaan onder andere over parkeren, waterberging, uitstoot van milieuvervuilende stoffen, stedenbouwkundige inpasbaarheid, et cetera. Ook moet er met omwonenden een omgevingsdialoog zijn gevoerd die voldoet aan de gemeentelijke richtlijnen daarvoor.

Via het omgevingsloket vraagt u een conceptverzoek aan tot afwijken van het omgevingsplan. Nadat wij uw conceptverzoek hebben ontvangen, gaan we aan de slag met een haalbaarheidsonderzoek.

Wij toetsen of uw initiatief vergunningsvrij is, voldoet aan het omgevingsplan, past binnen de regels die het omgevingsplan stelt aan het verlenen van een Omgevingsvergunning, en zo niet of afwijken van het omgevingsplan mogelijk en wenselijk is.

Indien uw initiatief haalbaar is, dan geven wij aan welke procedure er gevolgd moet worden, welke voorwaarden er gelden, of u uw initiatief nog moet aanpassen, en of er een Omgevingsdialoog verplicht of wenselijk is.

Ook kan het zijn dat het college eerst een principebesluit moeten nemen voordat er een procedure kan worden gestart. Dit is met name het geval bij initiatieven die afwijken van het omgevingsplan en enige impact op de omgeving hebben. Denk hierbij aan het toevoegen van een woning. Of het omzetten van een kantoor naar appartementen. Bij grote ontwikkelingen kan ook de raad worden gevraagd een principestandpunt in te nemen voordat u verder gaat met uw initiatief. Of dit het geval is, hoort u van ons. 

Betreft het een Woningbouwinitiatief?

Indien uw initiatief het bouwen van één of meerdere woningen betreft, dan moet u bij uw verzoek tot vooroverleg het intakeformulier nieuwe woningbouwinitiatieven (115 KB) invullen en als bijlage uploaden in het Omgevingsloket. Ook geldt er voor woningbouwinitiatieven een andere procedure als hierboven geschetst. Hoe die procedure is, leest u terug in de toelichting bij het intakeformulier.

In afwijking van de procedure die beschreven is in de toelichting op het intakeformulier, heeft het college bij de vaststelling van het woningbouwprogramma 2024 besloten dat pas tweede kwartaal 2025 opnieuw een besluit wordt genomen over de eventuele toevoeging van nieuwe woningbouwinitiatieven aan het woningbouwprogramma. Voorts is besloten dat voor nieuwe initiatieven de intake voorlopig beperkt wordt tot het uitvoeren van de quick scan (fase 1A intakeproces). Dit gezien de grote hoeveelheid (woningbouw)projecten die de gemeente reeds in behandeling heeft. 

 

Voor vragen kunt u contact opnemen met het team Vergunning, Toezicht en Handhaving van de gemeente Oosterhout, via 14 0162 of via het contactformulier

Een conceptverzoek is niet iets wat in de wet is vastgelegd en kent dus ook geen termijnen.

Aan een vooroverleg zijn legeskosten verbonden. Deze leges worden in de vervolgprocedure (bijvoorbeeld procedure tot wijziging van het bestemmingsplan of een aanvraag voor een omgevingsvergunning) bij u in mindering gebracht. Zo betaalt u niet meer dan iemand die geen vooroverleg voert met de gemeente. Wel bent u minder leges kwijt aan het volledig technisch uitwerken van een initiatief dat achteraf niet haalbaar is. De leges van dit vooroverleg zijn in de legesverordening van de gemeente Oosterhout terug te vinden onder “vooroverleg/ beoordelen conceptaanvraag” en voor de grotere initiatieven onder “principeverzoek”.

De actuele leges zijn te vinden op https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR710959